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观点直击 | 贝壳感悟2022年:对市场没有偏好

  观点网 前一日晚间发布财报后,贝壳-W股价在3月17日早间涨近8%。

  2022年,楼市回暖并不明显,且仍然受到疫情的反复扰动,但贝壳降本提效的作用明显:“一体两翼”两翼增长明显,稳住业绩,尤其第二曲线家装家居业务,年内显现出翻倍增长。“一体”业务在市场基本线之上,回款、内部协同等提效明显。

  跌宕起伏的2022年过去,贝壳有了新的理解和感悟,即“中性市场观”。

  其指对市场没有偏好,理性看待市场波动,繁荣不喜,低谷不惧,供求平衡的市场最佳,管理层对内部解释,在供需平衡的市场里面,有品质的中介就会崛起。

  管理层强调,贝壳正进行从“规模增长”到“有质量的增长”的转型。

  缓过劲来

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  从数据来看,贝壳第四季度暨2022年财报仍然显示业绩的坚韧。2022年净收入约为607亿元,同比下降24.9%;2022年净亏损约为14.0亿元,2021年净亏损约为5.3亿元;2022年全年经调整净利润约为28.4亿元,2021年约为22.9亿元,调整后的净利润有同比24%的增长。

  “一体两翼”中作为主体的房产交易业务方面,财报显示,2022年,贝壳存量房GTV(总交易额)15765亿元,同比下降23%,四季度同比提升1.5%,均优于市场水平。新房GTV全年9405亿元,同比下降42%,和市场基本持平。

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  存量房业务交易额在第三、第四季度均有同比增长,产生触底现象。值得注意的是,第四季度,北京、上海等重点城市疫情调控较为反复,GTV在受影响的情况下仍然有所增长。

  存量房业务方面,贝壳平台韧性显现,平台、加盟及其他增值服务净收入从2021年Q4的7亿元提升至9亿元,同比有所增加,虽2021年末基数较低,但自2022年Q2以来,该项业务一直保持在9亿元以上。

  新房业务上,尚未恢复至2021年前期水平,但新房净收入在2022年稳步提升,Q1-Q4分别为59、67、78、83亿元,新房业务佣金率(新房净收入/新房GTV)在Q4一度达到3.15%,2022全年平均超过3%。

  虽然新房GTV有所萎缩,但净收入保持增长,在与市场基本持平的GTV降幅下,说明开发商愿意为有质量的服务付费。据悉,贝壳在业务上进一步深化,Q4快佣占比提升至44%,国企开发商销售占比提升至45%,回款天数降至64天,效率进一步提高。

  第二曲线家装家居增长很快,在Q2与圣都并表后,净收入从Q2的10亿元增长到Q4的21亿元,翻一倍以上。贝壳董事长兼CEO彭永东在业绩会上表示,北京、杭州营收表现不错,家装业务达到第一个里程碑,将会复制到其他城市。

  整个2022年,贝壳大幅降本,研发费用至少砍掉30%以上,一般及行政费用至少砍掉18%以上,门店和人员的裁撤和上一年同期相比降幅在20%左右。对比2022年各季度数据,门店和经纪人的总数裁减量逐渐降低,总体数量基本稳定。到Q4门店基本保持在4.1万间,经纪人数量在40万左右。

  成本压缩以及内部的提效直接带来利润率的提高,也使经营活动现金流净流入增加。从2021年的36.0亿元增加到2022全年的84.6亿元。2022年下半年,三、四季度毛利分别为48亿元、41亿元,毛利率分别达到27.0%与24.4%水平,略高于2021年年初水平,或与之基本持平。

  贝壳有存厚资金、留有风险安全垫的意识,截至2022年12月31日,公司现金、现金等价物、受限资金和短期投资合计结余为人民币611亿元(89亿美元)。现金及现金等价物有194亿元。

  就在业绩发布的同天早间,贝壳公告指,认购招银理财产品5亿元,封闭期3年,而此前在2022年5月30日、11月17日以及2023年2月10日分别认购该行理财产品7亿、3亿、5亿元,目前已认购总额为20亿元。

  “中性市场观”

  经历了疫情的反复扰动,以及整个房地产市场史上最严厉调控后,贝壳有了新的感悟。

  “中性市场观”,这是贝壳对外释放的一个新词,指对市场没有偏好,理性看待市场波动,繁荣不喜,低谷不惧,唯有供求平衡的市场最佳。对市场未来的发展,贝壳有了自己的判断和选择。

  贝壳执行董事兼首席财务官徐涛对内解释说,从贝壳的角度来看,最不喜欢的市场就是房价单边上涨的市场,因为会影响整个交易的品质和服务的质量,最喜欢的市场就是供需平衡的市场,在供需平衡的市场里面,有品质的中介就会崛起。

  管理层强调,正进行从“规模增长”到“有质量的增长”的转型。

  内部一些提效的结果是明显的。据了解,在新房方面,Q4快佣占比提升至44%,国企开发商销售占比提升至45%,回款天数降至64天。二手房方面,新的商机分配基于门店业绩积分,经纪人被匹配到熟悉房源的比例提升了10%。2022年12月贝壳重点城市自动派单率超过80%,工期同比缩短近5天,A类服务者留存率超过97%。

  贝壳在经纪人的品质提升上也下了功夫,截至2022年年底,累计超过6900位店东完成在贝壳花桥学堂的职业化学习。同时,贝壳继续搭建门店和经纪人分级的基础设施,建立店、人能力标准。

  “今年在人店上的想法,包括在规模上,门店侧贝壳会做大店,做优质店。在经纪人侧今年春招旺季,贝壳会做经纪人的招募,后续希望维持总数的稳定,增加腰部经纪人的占比,同时在少数有规模诉求的城市做经纪人的增长。”

  “对于链家,今年目标是将人效比做到1.4:1,对于德佑和贝联门店,贝壳虽然不会设定明确的人效目标,但贝壳会运营改善一系列指标来达到人效提升的结果。这些指标包括综合跨店、跨品牌的合作率,房源维护人有效赔偿率,价差率和单边比等等。” 贝壳董事会主席兼首席执行官彭永东在业绩会上表示。

  不仅仅是平衡的市场凸显有品质的经纪人,“中性市场观”还强调经纪人在维护市场平稳中发挥的作用,“是追涨杀跌的反作用力”,在成交时促进符合价值的成交。

  “2021年中开始市场持续下行,但我们相信消费者对美好居住的向往不会发生变化、市场回归中枢有其必然,也看到了后续市场复苏的机会。所以我们的心很稳,并在内部快速进行了一系列调整,应对短期波动;同时我们开启一体两翼战略,由规模扩张向有质量的发展转型。”贝壳董事会主席兼首席执行官彭永东表示。